La domanda

Che tutela ha chi si trova ad aver versato la caparra per acquistare un immobile da un costruttore che poi è fallito?

La risposta

La Corte di Cassazione a sezioni unite, con sentenza del 7 luglio 2004 n. 12505, ha introdotto un`importante novità per tutelare il promissorio acquirente nelle vendite sulla carta in caso di fallimento del costruttore. Le vendite sulla carta rappresentano un normale investimento per il consumatore medio spesso finalizzato all`acquisto della casa di abitazione. In caso di fallimento del costruttore, il promissorio acquirente si trovava di fronte ad una vera e propria montagna “difficile da scalare“: la caparra versata al momento della stipulazione del contratto, di fronte al fallimento, viene trattata come un qualsiasi altro credito da insinuare nel passivo del fallimento. La società fallita, spesso costituita ad hoc per la realizzazione di un determinato progetto, chiude i battenti ed il consumatore che ha acquistato perde ogni garanzia. Il curatore fallimentare, nominato a seguito del fallimento della società, può decidere persino di sciogliere il contratto preliminare impedendo al promissorio acquirente di ottenere una sentenza di esecuzione del contratto preliminare ex. art. 2932 e.c.. La Corte di Cassazione, con la sentenza del 7 luglio 2004 n. 12505, è rivoluzionaria in quanto riconosce al promissorio acquirente, che abbia trascritto la domanda giudiziale di esecuzione del contratto ex. art. 2932 c.c. Precedentemente alla dichiarazione di fallimento, di rendere opponibile il giudizio al fallimento ed impedire alla curatela di sciogliere il contratto preliminare di vendita. Insomma, trascrivere la domanda giudiziale non è un onere inutile anzi, può consentire al promissorio acquirente di veder salvi i propri risparmi investiti nell`acquisto dell`abitazione avvenuto sulla carta. La sentenza in oggetto è antesignana all`importante decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005, con il quale il Governo ha previsto (in caso di vendite sulla carta) l`obbligo da parte del costruttore di ottenere una fideiussione a particolari condizioni, oltre alla realizzazione a livello nazionale di un fondo garanzia a tutela degli investimenti di questo tipo.

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