Dopo la nota vicenda dei mutui in America, e l`aumento dei tassi di interesse, si stanno verificando serie difficoltà nei consumatori che hanno sottoscritto mutui per l`acquisto della prima casa, accettando il tasso di interesse variabile proposto ( o meglio indotto) dalle banche. Infatti, gli importi delle rate stanno subendo degli aumenti importanti e non poche famiglie stanno vivendo in uno stato di disagio continuo. Purtroppo, con i recenti cambiamenti negli assetti societari ed il passaggio dei mutui ad altre banche, la posizione delle stesse si sta irrigidendo,per cui,mentre prima era possibile trattare personalmente con la banca, a breve si assisterà al fatto (previsto in contratto) che, già con il mancato pagamento di sole due rate, la banca procederà alla risoluzione del contratto,richiedendo il pagamento dell`intero residuo ed ,in caso di mancato pagamento, procederà alla fase esecutiva con successiva vendita all`asta dell`immobile. Si rende,quindi, necessario difendersi, o tutelarsi in via preventiva,in modo da evitare che la situazione diventi irreparabile. La difesa va articolata prima ancora della stipula del contratto. In questa fase,il consumatore nello scegliere il mutuo deve fare attenzione al tasso di interesse che la banca vuole applicare e che può essere variabile, fisso, bilanciato o misto. Poi ci sono le spese del mutuo, i costi di istruttoria, le spese notarili e i costi di eventuali assicurazioni. Le spese di istruttoria comprendono le spese per le perizie e la valutazione dell`immobile, in media ammontano a circa lo 0,5% dell`importo erogato. Vanno aggiunte anche le spese del notaio (variabili) e le tasse (imposta sostitutiva D.P.R. 601/73) che comportano il pagamento dello 0,25% dell`importo erogato. Sono inoltre previsti degli sgravi fiscali. Ma il punto dolente è costituito dai tassi di interesse. Il mutuo a TASSO VARIABILE può essere contratto quando si vuole rischiare sull`andamento dell`economia, quando si prevede un calo dell`inflazione, quando il richiedente ha un reddito medio alto, ed il mutuo e` di importo elevato. Da ciò deriva che ad una famiglia con un reddito normale, non conviene accettare un tasso variabile, ma deve richiedere un tasso fisso( anche se un poco più alto). In questo modo, sin dall`inizio conoscerà l`importo della rata periodica ( che avrà valutato sulla base delle sue entrate) e lo stesso resterà uguale per tutta la durata del contratto, a prescindere dalle oscillazioni dei tassi. Se, a seguito della variazione dei tassi, la rata è diventata troppo onerosa, esiste il Decreto Legge 7/2007 (cosiddetto Decreto Bersani) che ha rafforzato la possibilità, già prevista dall`articolo 1202 del Codice Civile, la quale disciplina la “surrogazione per volontà del debitore“, che un mutuatario possa trasferire il suo debito ad un`altra banca che gli propone condizioni migliori, annullando costi e formalità. In questo modo, la nuova banca subentra nella garanzia ipotecaria già iscritta dal creditore originario, con una semplice annotazione a margine dell`ipoteca. Mentre in passato la sostituzione di mutuo implicava la cancellazione della vecchia ipoteca e l`iscrizione di una nuova, la portabilità del mutuo può essere effettuata con un unico atto di surrogazione, in modo che la banca subentrante possa provvedere a saldare il vecchio debito residuo, sostituendosi al creditore originario nella relazione con il mutuatario; in tal modo il debitore (mutuatario) si troverà a rimborsare la nuova banca, alle condizioni concordate con essa, facendo attivare meccanismi virtuali di concorrenza. Se il contratto originario prevedeva la corresponsione di una penale di estinzione anticipata, questa andrà comunque riconosciuta al vecchio creditore, a compensazione della perdita dell`operazione, alle condizioni previste dall`accordo Abi-Consumatori, mentre in termini fiscali verranno conservati tutti i benefici goduti sul mutuo sostituito. Il citato accordo prevede che, le penali previste in caso di estinzione anticipata o parziale dei mutui secondo quanto previsto dall`art.7 comma 5 D.L. n.7/2007, per i contratti a tasso fisso ,stipulati dopo il 31.12.2000, siano i seguenti: 1,90 % nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50% nella seconda metà del periodo di ammortamento; 0,20% nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; 0,00% negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo. Detti parametri riguardano i contratti di mutuo per l`acquisto della prima casa prima del 2.2.07; nonché per l`acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche,antecedentemente al 3.4.07, ed in essere a tale data. In conclusione vogliamo richiamare la sentenza della Cassazione n. 2593 del 20.02.2003 che anche in caso di mora in materia di mutui ha vietato l`applicazione dell`anatocismo.

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