Ho stipulato un contratto preliminare di vendita per l’acquisto della casa e vorrei sapere come tutelarmi per evitare che sull’immobile vengano iscritte trascrizioni pregiudizievoli, come ipoteche e pignoramenti. Quali sono le tutele cui posso ricorrere? Lettera firmata Al momento dell’atto definitivo di vendita, il notaio che seguirà la redazione del contratto svolgerà gli opportuni controlli per assicurarle che l’immobile le venga venduto libero da pegni, ipoteche o trascrizioni che ne limitano il valore e la disponibilità. E’, però, opportuno precisare che il nostro ordinamento giuridico ha adottato una normativa decreto legge n. 669 del 1996, convertito con la legge numero 30 del 1997 in base alla quale è espressamente prevista la facoltà di trascrivere i preliminari di vendita se risultano da atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. A tale scopo, la legge n. 30 del 1997 ha introdotto nel codice civile l’articolo 2645 bis che disciplina la trascrivibilità dei contratti preliminari di vendita, aventi ad oggetto beni immobili. Sino all’adozione di detta legge, coloro che stipulavano un contratto preliminare non potevano chiederne la trascrizione nei pubblici registri, avendo il contratto preliminare effetti obbligatori e non reali, in quanto il trasferimento della proprietà dell’immobile si ha solo con il contratto definitivo. La legge n. 30 del 1997, invece, introduce un’importante novità giuridica, in quanto i promittenti venditori e acquirenti, previa autentica delle firme, si vedono riconosciuta la facoltà di registrare l’atto, rendendolo opponibile ai terzi e ciò significa che tutte le trascrizioni e le registrazioni svolte dopo la trascrizione del contratto preliminare di vendita saranno inefficaci nei loro confronti. Per fare un esempio, se il promittente venditore iscriverà un’ipoteca sull’immobile in favore di un terzo finanziatore o creditore, dopo la registrazione del preliminare di vendita detta iscrizione non sarà opponibile a chi ha promesso di acquistare e ha tempestivamente trascritto l’atto. La normativa richiamata ha avuto, però, una scarsa applicazione pratica, a causa dei costi elevati per autenticare le firme e per le imposte di registrazione a carico dei richiedenti, ma è anche vero che la trascrivibilità del contratto preliminare è uno strumento molto importante per tutelare, soprattutto, il promittente l’acquisto (definito contraente debole) dalle trascrizioni pregiudizievoli. Inoltre, non dobbiamo dimenticare che la legge n. 30 del 1997 riconosce, in caso di fallimento del venditore costruttore, al promittente acquirente che ha trascritto il preliminare un privilegio immobiliare sull’immobile. avvocato Rossella Panattoni Codacons, sede di Uzzano, call center 892007

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