20 Ottobre 2020

EMERGENZA COVID-19 E RIDUZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE

Il CODACONS analizza la situazione reddituale dell’inquilino, stima la riduzione attuabile e predispone atti individuali di richiesta da inviare al proprietario!

I FATTI

L’emergenza sanitaria si è tradotta anche in compressione dei redditi privati e crisi economica per molti esercizi commerciali e piccole e medie imprese. In quest’ottica l’Associazione ha deciso di offrire a tutti coloro i quali debbano pagare un canone di locazione, ad uso abitativo o attività commerciale, e versino in un qualche (comprensibile!) affanno economico l’opportunità di ottenere una valutazione personale circa la riduzione del canone di locazione che si può ottenere e, soprattutto, un’istanza specifica da inoltrare al proprietario per giungere alla sottoscrizione di un accordo transattivo.

IL PARERE DELLA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

Con la Relazione n. 56 del 8 luglio 2020 la Corte di Cassazione è intervenuta, in modo chiaro e deciso, sulla vicenda in esame arrivando ad affermare i seguenti principii:

  • Principio di solidarietà (Art. 2 Costituzione).Il contemperamento tra istanze creditorie e debitorie relative alle prestazioni temporaneamente impossibili o eccessivamente onerose va intrapreso attraverso il ricorso alla rinegoziazione”. Nel contesto di crisi economica le parti hanno dunque l’obbligo di adottare un comportamento ispirato ai doveri di solidarietà e buona fede e, pertanto, sono tenute a rinegoziare un contratto divenuto squilibrato a causa di fattori sopravvenuti.
  • Obbligo di rinegoziare. Al giudice potrebbe essere ascritto il potere di sostituirsi alle parti pronunciando una sentenza che tenga luogo dell’accordo di rinegoziazione non concluso, determinando in tal modo la modifica del contratto originario. L’obbligo di rinegoziare è un obbligo di contrarre le modifiche del contratto primigenio suggerite da ragionevolezza e buona fede; la parte che per inadempimento dell’altra non ottiene il contratto modificativo, cui ha diritto, può chiedere al giudice che lo costituisca con sua sentenza. La rinegoziazione implica l’obbligo di contrarre secondo le condizioni che risultano “giuste” avuto riguardo ai parametri risultanti dal testo originario del contratto, riconsiderati alla luce dei nuovi eventi imprevedibili e sopravvenuti. Qualora le due parti siano disponibili, s’incontrano e concludono; qualora una delle due si neghi, è il giudice a decidere”. Di fatto, pertanto, l’indisponibilità del proprietario a rinegoziazione non si equivarrà automaticamente in una mancata riduzione del canone di locazione, infatti – come avvenuto nei precedenti sotto riportati – il giudice adito, in sede di sfratto o ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti – sarà tenuto a valutare l’opportunità della riduzione e, qualora del caso, la determinerà sostituendosi alle parti contrattuali.
  • Il valore della tentata rinegoziazione in sede giudiziale. “Centrale risulta, in ogni caso, la valutazione, da parte del giudice, dell’attività di contrattazione svolta dalle parti prima che il processo rinegoziativo si interrompa, potendo residuare da esso spiccati elementi per decidere”. L’impegno delle parti, anche in caso di mancato accordo, sarà elemento di valutazione per il giudice adito.

I PRECEDENTI

Sebbene l’urgente necessità di rinegoziare i canoni di locazione – per i motivi sopra – sia sorta solo da pochi mesi, ci sono già alcune pronunce dei tribunali italiani che sembrano seguire alla lettera la strada dettata dalla Corte di Cassazione e aprire nuovi importanti scenari per tutti gli inquilini, privati o imprese, in difficoltà economica in questo particolare, delicato, momento. Si segnalano, al riguardo, l’Ordinanza n. 29683 del Tribunale di Roma che ha stabilito per una società che opera nel settore della ristorazione una riduzione del canone di locazione commerciale del 40% per i mesi di aprile e maggio e del 20% da giugno 2020 a marzo 2021, oltre ha disporre la sospensione della garanzia fideiussoria, fino a un’esposizione debitoria di 30.000 euro. E l’analoga decisione del Tribunale di Venezia che non ha convalidato lo sfratto per morosità intimato a seguito del mancato pagamento dei canoni di rent to buy relativi ai mesi da dicembre 2019 a maggio 2020. Il Tribunale veneto ha ritenuto che il mancato (o perlomeno gravemente ridotto) godimento dei locali, destinati ad attività turistico-ricettiva, da parte del conduttore a causa delle restrizioni imposte dalla normativa emergenziale abbia comportato una impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione del locatore.

L’INIZIATIVA CODACONS

L’Associazione ha previsto la seguente procedura per meglio offrire ausilio a chi si trova nella necessità di rinegoziare l’attuale canone di locazione:

  • Ogni interessato (persona fisica, in caso di locazione ai fini abitativi, rappresentante legale, in caso di locazione d’impresa), dovrà far avere allo Staff dell’Associazione un’autocertificazione circa i redditi e la loro compressione e alcuni documenti (es. il contratto di locazione);
  • Lo Staff CODACONS farà una valutazione di fattibilità circa la richiesta di riduzione e la comunicherà all’interessato;
  • L’Associazione inoltrerà all’inquilino un modello di istanza, specifico e particolareggiato, da inviare al proprietario per raggiungere un accordo circa la riduzione in questione.

PER ADERIRE

Chiunque sia titolare di un contratto di locazione, quale inquilino, tanto per fini abitativi che commerciali e/o d’impresa, ed abbia subito una compressione del proprio reddito dimostrabile può aderire all’iniziativa cliccando sul tasto PayPal di seguito. L’unico costo da sostenere è l’iscrizione ordinaria all’Associazione pari a 50 Euro, che dà diritto anche a tutti i servizi offerti dal CODACONS per 12 mesi.

Una volta concluso il pagamento sarai reindirizzato in automatico alla compilazione del form d’iscrizione; se questo non dovesse accadere, clicca su “torna sul sito del venditore” per completare la procedura di iscrizione e partecipare all’iniziativa.




 
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