Ho affittato un immobile ad uso negozio. Pago un canone di affitto piuttosto elevato. Ultimamente l`immobile versa in uno stato di estremo degrado, con copiose infiltrazioni d`acqua ed inoltre, interpellato un tecnico per effettuare alcuni lavoro sull`impianto, ho saputo da questi che l`impianto non sarebbe a norma. Ho provato ad interpellare il proprietario, chiedendo il suo intervento, ma finora non c`è stato alcun riscontro. Posso sospendere il pagamento del canone sino a quando la proprietà non provvederà ad effettuare le riparazioni necessarie?

Secondo l`orientamento prevalente del la Corte di legittimità, in tema di locazione di immobili, il pagamento del canone costituisce la principale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo, anche quando si verifica un evento che limita la possibilità di godimento e tale evento è ricollegabile a fatto del locatore. Peraltro, l`inidoneità dell`immobile all`esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non può costituire valida ragione che il locatore operi la trasformazione della cosa, che né per legge né per contratto fanno carico al locatore stesso. Secondo un recente orientamento, che in parte modifica quello prevalente citato prima, qualora la cosa locata presenti dei vizi imputabili al locatore, che consentano pur sempre un godimento dell`immobile da parte del conduttore, non è giustificabile, a norma dell`art.1460 c.c., il rifiuto di prestazione dell` intero canone, tuttavia può giustificarsi una riduzione proporzionata al l`entità del mancato godimento. La Suprema Corte, con una recente sentenza (7.3.01 n.3341 Sez. III), ha osservato che quando il conduttore, all` atto della stipula del contratto di locazione, non denunzia difetti dell`immobile da lui conosciuti o facilmente conoscibili, deve ritenersi che accettato la cosa nello stato di fatto e di diritto in cui risultava al momento della consegna. Per quanto riguarda i vizi insorti successivamente, bisogna accertare quali di questi vizi sono imputabili alla mancanza di manutenzione straordinaria (a cui è obbligato il locatore) e, una volta che sono stati individuati, bisogna valutare se vi è proporzionalità tra l`inadempimento del locatore e quello del conduttore che rifiuti il versamento del canone. L`esistenza, quindi, di difetti insorti dopo la stipula del contratto di locazione e dovuti all`omessa manutenzione straordinaria dell`immobile, cui è tenuto il locatore, può giustificare solo la riduzione del canone, in proporzione all`inadempimento del locazione. Le consiglio, quindi, di rivolgersi al Tribunale della sua città ed attivare la procedura per la determinazione del canone, dopo aver fatto eseguire una perizia tecnica che accerti i vizi esistenti e li riconosca derivanti da mancata manutenzione straordinaria.

Spett.le Codacons, mio marito ha concluso un contratto di finanziamento per l`acquisto di un autovettura. Purtroppo dopo qualche tempo è all`improvviso deceduto e io ho continuato a pagare le rate del finanziamento alle scadenze pattuite. Passato il grande periodo di sconforto, ho cominciato a riordinare le carte del mio povero coniuge e mi sono accorta, guardando la copia in mio possesso del contratto in questione, che, collegato al contratto di finanziamento, c`era anche un contratto di assicurazione (erano entrambi compresi nello stesso modulo prestampato) il quale prevedeva: 1) che in caso di morte della persona finanziata – assicurata (cioè mio marito) sarebbe intervenuta l`assicurazione a copertura del debito residuo in linea capitale alla data del decesso; 2) l`automatica adesione al contratto di assicurazione tramite semplice sottoscrizione del modulo contrattuale (unico per entrambi i contratti) oppure la sua espressa rinuncia con dichiarazione da apporre in un apposito spazio. Ora, di questa espressa rinuncia all`assicurazione da parte di mio marito, nel modulo, non c`e traccia e anzi è sottoscritta la casella in cui si chiede di confermare il suo buono stato di salute (tipica richiesta delle assicurazioni). Che cosa devo pensare?

Cara Signora, dalla descrizione che ci offre del caso (piuttosto precisa, complimenti!) sembra proprio che successivamente alla morte di suo marito le rate del finanziamento dovevano essere coperte dall`assicurazione indicata nel modulo contRattuale. Pertanto Le suggerisco, innanzi tutto, di prendere contatto con la società di finanziamento per discutere del caso, chiedere che le vengano restituite le somme versate dopo la morte di suo marito e avvertire che ha intenzione di interrompere i pagamenti; se questo non dovesse portare a risultati concreti avrà sempre la possibilità di riavere quanto indebitamente pagato alla finanziaria proponendo nei confronti della società in questione un giudizio per inadempimento contrattuale.

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