Nel corso di un contratto preliminare di acquisto di un immobile ho dichiarato di essere a conoscenza della circostanza che sull`immobile vi era una ipoteca in favore di una banca. Assunte le garanzie di rito sulla susseguente cancellazione procedevo comunque alla sottoscrizione del preliminare. Successivamente scoprivo che sull`immobile vi era un pignoramento di cui nulla sapevo e di cui il venditore nulla aveva detto al momento del preliminare. Ora il venditore afferma che io ero perfettamente a conoscenza dell`esistenza del pignoramento. Ora posso comunque sciogliermi dal contratto preliminare?

Francesco G. – Maglie

Risponde l`avvocato Piero Mongelli – Responsabile dell`Ufficio Legale del Codacons di Lecce.

Assolutamente no! Stia tranquillo Signor Francesco, il fatto che Lei sapesse dell`esistenza dell`ipoteca, ancorché dichiarato in un atto preliminare, non importa in alcun modo una conoscenza dell`esistenza di un atto di pignoramento sul medesimo immobile. Peraltro, una cosa è l`ipoteca altra cosa è il pignoramento immobiliare per cui non riesco a capire su che basi il promittente venditore possa sostenere una esplicita conoscenza del secondo in virtù di una diretta conoscenza della prima. Se, infatti, l`ipoteca è qualificabile come un diritto reale di Garanzia (con la funzione di garantire un credito) il pignoramento rappresenta l`atto di inizio di una esecuzione (immobiliare) sul bene ed a nulla può valere l`argomentazione che sia la prima che il secondo siano “registrati“ presso la conservatoria dei Registri immobiliari. In merito una recente decisione della Suprema Corte di Cassazione (13.03.2002) mi incoraggia in questa valutazione, per cui ritengo che Lei possa liberamente decidere se dare luogo comunque alla vendita ovvero liberarsi da ogni vincolo contrattuale con questa persona salvo il diritto al risarcimento del danno che Lei ha subito.

Con l`introduzione dell`euro come vengono convertiti i vecchi mutui stipulati in lire? Qual è la procedura corretta prevista dalla legge?

(Risponde il dottor Salvatore Avveduto, responsabile dello sportello bancario e finanziario del Codacons).

«E` da premettere che l`introduzione dell`euro non altera la continuità dei contratti in essere e in nessun caso può essere causa risolutiva del contratto, salvo diversa pattuizione tra le parti. L`euro non incide sulle condizioni alle quali il contratto di mutuo è stato stabilito: il valore del tasso di interesse, le modalità di determinazione del tasso e altre condizioni economiche rimangono tutte inalterate.
Il metodo per la conversione dei mutui prevede che il capitale residuo alla data del 31 dicembre 2001 sia ridenominato nella valuta europea procedendo successivamente alla rielaborazione di un nuovo piano di ammortamento sulla base del tasso di interesse e delle scadenze previsti contrattualmente (che in nessun caso possono essere modificate). E` chiaro che il piano di ammortamento, di nuovo, avrà solo il fatto che le rate sono espresse in euro anzichè in lire. Tale procedimento consente di avere delle rate che consentono esattamente di rimborsare per intero il capitale residuo senza avere arrotondamenti in eccesso o in difetto.
Se si fossero direttamente convertite in euro le rate stabilite dal piano di ammortamento originario in lire vi sarebbero state delle differenze significative, in eccesso o in difetto, nel rimborso del capitale.
Bisogna porre maggiore attenzione ai mutui con tasso variabile legato ai parametri di indicizzazione che, con l`introduzione dell`euro sono cambiati profondamente o sono spariti. Se il mutuo è “agganciato“ a indici che con l`avvio dell`euro sono stati sostituiti, il contratto farà riferimento automatico a nuovi parametri. Se invece l`indice è stato soppresso o non più rilevato, e non fosse possibile sostituirlo, vi sono delle disposizioni di legge che disciplinano la materia. Il principio di base, sancito a livello europeo, è che l`introduzione dell`euro non deve alterare le condizioni contrattuali stabilite. Nel caso di mutui a tasso variabile bisogna verificare quindi se il parametro di indicizzazione è mantenuto o muta. Nel primo caso non vi sono cambiamenti, nel secondo caso si fa riferimento ad un parametro sostitutivo altrettanto significativo e similare. Questo mutamento è regolato da apposite norme.

Recentemente ho deciso di lasciare un appartamento di cui sono usufruttuaria per andare a vivere in uno più ampio considerando le mutate esigenze della mia famiglia. Di conseguenza ho affittato l`appartamento di cui sono usufruttuaria ad alcune studentesse, Mio zio, nudo proprietario, sostiene però che nel momento in cui ho lasciato l`appartamento il suo diritto di proprietà è divenuto pieno e, quindi, vorrebbe avere i soldi dell`affitto. Ha ragione ? Come posso difendermi ?

Anita G. – Lecce

Risponde l`Avvocato Piero Mongelli – Responsabile dell`Ufficio Legale del Codacons: il cosiddetto usufrutto giuridicamente è un diritto reale di godimento su una cosa altrui. Tale diritto, nello specifico si concretizza nel diritto riconosciuto a chi ne è titolare (usufruttuario) di godere e di usare la cosa altrui compresi i frutti derivanti da tale utilizzo. Le norme di riferimento sono contenute negli Articoli 981 e seguenti del codice civile: in particolare l`Art. 984 c.c. espressamente prevede che “i frutti naturali ed i frutti civili spettano all`usufruttuario per la durata del suo diritto“ dove per “frutto“ deve intendersi l`utilità e/o il prodotto che deriva dall`utilizzo di un determinato bene (quindi, nel suo caso, dai canoni di locazione dell`appartamento).
Da quanto detto deriva il suo pieno ed esclusivo diritto ad utilizzare e sfruttare l`appartamento di cui è usufruttuaria liberamente e senza condizionamenti. La circostanza che ha deciso di trasferirsi in altro appartamento non determina alcuna modifica del suo diritto di usufrutto e del corrispondente diritto del nudo proprietario.
Circa la difesa possibile ritengo che non convenga fare assolutamente nulla, semmai attendere una eventuale, quanto peregrina, azione da parte di Suo zio cui, eventualmente resistere nelle sedi giudiziarie.

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